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厂房转租存在风险,我们应当如何防范?

2020-04-22 14:31:12

厂房转租是指在租赁期内将部分或全部租赁厂房转租的行为。转租是指转租人和转租人之间形成新的租赁合同。转租后,转租人仍有权出租。这导致了两种独立且相互关联的合同关系,即厂房业主(出租人)和出租人(转租人)之间的租赁合同,以及转租人和转租人之间的转租合同。转租人必须以厂房业主为出租人履行租赁合同,以转租人为转租人履行转租合同。作为转租人,它扮演着双重角色,是转租的关键。

目前,转租市场越来越热。转租和分租有什么风险?应该如何预防?你需要注意什么?

一、转租风险:

1.厂房出租人可以解除厂房租赁合同。

如果转租人将工厂转租,他必须征得工厂出租人的同意。如果出租人不知道或不同意,他有权终止工厂租赁合同。根据中国合同法第224条:“经出租人同意,转租人可以将租赁物转租给第三方。如果转租,转租人与出租人之间的租赁合同仍然有效。转租造成租赁财产损失的,转租人应当赔偿损失。如果转租人未经出租人同意转租,出租人可以终止合同。”工厂出租人解除出租人与分租户(出租人)之间的租赁合同,而不是分租户与分租户之间的分租户合同,但由于租赁合同的解除,分租户合同不能继续履行。

2.如果出租人不同意将工厂转租,转租人只能立即归还被占用的工厂。

一旦工厂转租合同被确认无效,转租人应归还被占用的房屋。押金、租金、转让费等。交付给转租人只能要求转租人返还。工厂出租人没有义务归还它。如果找不到转租,可能就没有地方要求了。

3.转租人对厂房的改造应拆除,出租人不得折价拥有。

在厂房租赁中,转租须经厂房出租人批准和装修或改造的批准。厂房租赁合同终止或解除时,转租或分租人将对厂房进行重新装修。双方可根据协议向出租人折价装修,转租人或转租人可获得相当于装修折旧的价格。

但是,在非法转租中,工厂出租人不同意转租,转租人无权主张上述权利。翻修必须拆除,工厂必须恢复原状。由此造成的损失只能由他自己承担。

4.如果没有签订书面租赁合同或转租合同,合同随时都有被解除的风险。

中国《合同法》第215条规定:“租赁期限超过六个月的,应当采用书面形式。如果双方不使用书面形式,则视为无限期租赁。”第二百三十二条规定:“当事人没有约定租赁期限或者约定不明确,依照本法第六十一条不能确定的,视为无限期租赁。当事人可以随时终止合同,但出租人应当在合理期限前通知出租人(分承租人)。”

如果出租人(分承租人)已租赁房屋超过6个月,且未与工厂出租人签订书面租赁合同和分租赁合同,工厂出租人可在合理期限内通知出租人(分承租人)后随时终止租赁关系。

如果租赁合同被解除,转租合同将无法继续。




二.如何防范转租风险

1、工厂转租,必须签订转租合同。

如果工厂出租人与出租人(转租人)签订的租赁合同没有规定工厂出租人同意转租,转租合同必须得到工厂出租人的书面批准。

2.有必要确认转租人与房屋所有人签订的租赁合同。

转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期,但出租人和转租人约定的除外。

3.原租赁合同与转租合同密切相关。

转租期间,原租赁合同变更、解除或终止,转租合同相应变更、解除或终止。

4.应明确征求工厂出租人是否同意转租。

出租人(转租人)未经批准转租厂房的,可追究厂房出租人的违约责任,并可承担违约金或赔偿其他经济损失。

三、转租注意事项

1.转租厂房的用途不得超过出租人(转租人)与厂房出租人签订的合同规定的用途。

2.转租人应当在厂房转租合同中约定,如果转租人提前终止与厂房出租人的合同,转租人和转租人的转租合同应当同时终止。

3.分租户应要求分租户签署保函,以确保其同意履行出租人(分租户)与工厂出租人之间合同中关于分租户的规定,并承诺为履行本合同对工厂出租人承担连带责任。当分租户终止出租人(分租户)与厂房出租人之间签订的合同时,分租户同时终止,并且分租户无条件搬出租赁物业。分租户应在签署分租户协议后,向工厂出租人提交由分租户签署的担保。

4.分租户应负责分租户因厂房转租而产生的税费。无论分租人是否提前终止本合同,因分租人转租厂房而产生的一切争议均由分租人处理。

由于转租涉及出租人、转租人和分承租人,转租人必须同时履行与工厂出租人的租赁合同和与分承租人的转租合同,这是比较复杂的。此外,我国合同法对租赁权的合同关系作了特别规定,但对租赁权的转让却没有明确规定。因此,转租时,应更加注意防止其发生。


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